Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº EXP. 4844 de 21 de Septiembre de 1998
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Número de expediente | EXP. 4844 |
| Número de sentencia | 081 |
| Fecha | 21 Septiembre 1998 |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
LA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente: JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
Santafé de Bogotá Distrito Capital, veintiuno de septiembre de mil novecientos noventa y ocho. (21/09/1998)
R.. Expediente 4844
Despacha la Corte el recurso extraordinario de Casación propuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 8 de junio de 1993 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, dentro del proceso ordinario adelantado por la CORPORACION COLOMBIANA DE AHORRO Y VIVIENDA "CONAVl", frente a CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S. en C. y ORGANIZACION PANAMERICANA DE INVERSIONES "PANAINVERSIONES, S.A."
ANTECEDENTES:
1. Correspondió al Juzgado 17 Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, tramitar la demanda en virtud de la cual la entidad demandante deprecó, fundamentalmente, que se ordenara a la sociedad demandada "CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y cía. S. en C." que compareciera por intermedio de su representante legal, dentro de los 3 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, a la hora de las 5 p.m., a la Notaría 30 de Bogotá a suscribir la escritura pública que "perfeccione el contrato de promesa de compraventa sobre el local No 1", distinguido con el No. 17-60 de la calle 15 Sur de esta ciudad.
2. El supuesto de hecho que soporta tal demanda es, en resumen, el siguiente:
"PANAINVERSIONES S.A.", actuando como administradora del proyecto de propiedad de "CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y CIA S. en C." suscribió con la demandante un contrato de promesa de venta del referido local, cuyas especificaciones se asentaron minuciosamente en la demanda.
En la promesa se estipuló como precio del inmueble, la suma de $5.419.700,oo de los cuales la promitente compradora entregó a la promitente vendedora, a título de arras, la suma de $3.500.OOO.oo, y el día 29 de abril de 1983 la suma de $1.500.00Ó,oo, quedando un saldo de $419.700,oo que debían ser cancelados el día de la firma de la escritura de venta.
En la cláusula sexta del referido contrato, las partes se comprometieron a suscribir la aludida escritura en la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, quince días hábiles después de que se cumplieran estas condiciones: a) la expedición, protocolización y registro del reglamento de propiedad horizontal del edificio del cual hace parte el local, todo lo cuál efectivamente se cumplió, y b) que la Superintendencia Bancaria autorizara tal adquisición, permiso que también fue concedido.
Mediante carta fechada el día 2 de mayo de 1984, "CONAVI" comunicó a "PANAINVERSIONES S.A." que el aludido permiso había sido concedido, razón por la cual debía suscribirse la promesa el día 23 de mayo siguiente, esto es, 15 días hábiles después. La sociedad Panainversiones, por su parte, le contestó diciendo que carecía de poder para ejecutar el acto por el que se le requería, toda vez que la constructora lo había revocado. Por tal razón, mediante comunicación del 18 de mayo siguiente, la promitente compradora se dirigió a "CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía S. en C." para solicitarle que otorgara la Escritura prometida el día 23 de mayo.
Empero, llegado el día señalado, sólo compareció a la Notaría acordada, el representante legal de la sociedad demandante, exhibiendo al efecto paz y salvo de renta y el cheque por la suma de $419.000 a favor de ORGANIZACION PANAMERICANA DE INVERSIONES S.A. Como la sociedad demandada no se presentara, se dejó sentado en instrumento público, el cumplimiento de la demandante.
3. Enterada la sociedad "CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía S. en C." de tal libelo, además de aceptar algunos hechos y negar otros en la contestación de la demanda y de proponer excepciones, formuló demanda de reconvención en la que, fundamentalmente, impetró la resolución del contrato por el incumplimiento de la actora, demandada en reconvención, la que, en tal virtud debe "cancelar en favor de la sociedad CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S en C., las arras del negocio pactadas en la cláusula cuarta del contrato de promesa ya referido".
4.- Los supuestos fácticos de la nueva pretensión contenida en la contrademanda, pueden condensarse en los siguientes términos:
H. comprometido la promitente compradora a radicar la solicitud de permiso para adquirir el local ante la Superintendencia Bancaria dentro de los 10 días siguientes a la promesa, o sea, a más tardar el 12 de enero de 1983, solo cumplió con tal carga el día 16 de agosto de ese mismo año, esto es, con notoria extemporaneidad.
Empero, obtenida la autorización el día 23 de marzo de 1984, "CONAVI", de manera arbitraria y unilateral, señaló la fecha del 23 de mayo de 1984 para que la actora en reconvención otorgara la escritura prometida, decisión que le hizo saber mediante escrito del 18 de mayo de ese mismo año.
Entre tanto, la promitente vendedora había revocado el mandato a "PANAINVERSIONES S.A.", determinación que comunicó al representante legal de "CONAVI" y que ratificó mediante escrito del 19 de septiembre de 1983. A su vez, "PANAINVERSIONES S.A.", por intermedio de su filial "Panaindustrial Ltda.", adelantó 'torticeramente" un proceso ejecutivo frente a la promitente vendedora, dentro del cual, el día 3 de septiembre de 1983, embargó, entre otros, el local prometido en venta a la mencionada Corporación de ahorro. Sin embargo, tal proceso ejecutivo concluyó en favor de la sociedad demandada, razón por la cual se desembargó el aludido local.
Del texto de la correspondencia cruzada entre las partes, se deduce que en ningún momento se adquirió la obligación de suscribir la escritura en la fecha impuesta por "CONAVI".
5. A la primera instancia puso fin la sentencia del 27 de abril de 1992, por medio de la cual el a-quo declaró infundadas las excepciones propuestas por "CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S. en C.M, entidad a la cual le ordenó otorgar la escritura pública prometida dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria de tal providencia, negando, además, las pretensiones formuladas en la demanda de reconvención.
Apelada por la entidad vencida esa providencia, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, la revocó y en su lugar denegó las pretensiones de la demanda principal, declaró resuelto el contrato por incumplimiento de "CONAVI", a la cual condenó a restituir el local en los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia. Negó, así mismo, la condena por frutos civiles del inmueble y, finalmente, dispuso que la promitente compradora perdía en favor de la contraparte las arras pactadas.
LAS RAZONES DEL TRIBUNAL
1.- Luego de destacar los antecedentes relevantes del litigio, y de reparar en la cabal satisfacción de los presupuestos procesales, advierte el Tribunal que el contrato de promesa objeto del conflicto, es de naturaleza comercial y reúne las exigencias del artículo 861 del Código de Comercio, en concordancia con el artículo 89 de la ley 153 de 1887.
Agrega, que toda modificación al mismo requiere de la concurrencia de ambas voluntades, manifestada, claro está, con el lleno de los requisitos necesarios para la estipulación inicial.
2.- No habiéndose probado modificación alguna al contrato de promesa, en las consideraciones señaladas, habrá de declararse que éste existe en los términos contenidos en el documento aportado en la demanda y de cuya "observancia" se tiene que el convenio quedó sometido a dos condiciones suspensivas y a una resolutoria expresa.
La segunda, esto es la resolutoria expresa, está contenida en la cláusula decimotercera del acuerdo, cuando establece que la negativa de la Superintendencia Bancaria a otorgar el permiso para comprar, acarreará la resolución automática de la promesa sin sanciones, ni indemnizaciones, situación esta que no se adujo ni se probó en el proceso. Las condiciones suspensivas consistieron en la expedición oficial, protocolización y registro del reglamento de copropiedad, y la obtención por parte de la promitente compradora, de la respectiva autorización, para cuyo efecto se comprometió a radicar la solicitud de permiso dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha del contrato.
3.- Con miras a establecer el incumplimiento, observa el ad quem que la primera obligación que debía satisfacer, esto es, la de radicar la petición de permiso en los 10 días subsiguientes en la Superintendencia Bancaria, correspondía a CONAVI. De la documentación allegada, afirma, surge diáfanamente que la promitente compradora incumplió, antes que todo, con esa obligación, razón por la cual carece de legitimación para demandar el cumplimiento de su contraparte.
4.- En lo concerniente a la legitimación de la demandante en reconvención, dice que tal parte la constituyen dos personas jurídicas, una de las cuales no se obligó en su nombre sino en el de la otra. Si bien la relación de mandato no se probó en el proceso, la aceptación de tal vinculación por la demandada principal, exonera de responsabilidad a la mandante que la obligó.
Habiendo CONAVI incumplido con anterioridad, el promitente vendedor no entró en mora al no realizar en la fecha acordada una de las obligaciones a su cargo, pues no debe olvidarse que la entrega del inmueble la efectuó con anticipación a la fecha que le era exigible, quedándole únicamente por cumplir el otorgamiento de la escritura de venta en la fecha determinada por el cumplimiento de las condiciones suspensivas pactadas. Quiere esto decir que el promitente vendedor ostenta la calidad de contratante cumplido, circunstancia que lo legítima...
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