Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº 62812-01 de 3 de Mayo de 2005
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Número de sentencia | 62812-01 |
| Número de expediente | 62812-01 |
| Fecha | 03 Mayo 2005 |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Sala de Casación Civil
Magistrado Ponente:
Manuel Isidro Ardila Velásquez
Bogotá D. C., tres (3) de mayo de dos mil cinco (2005).
Ref: Expediente No. 62812-01
Decídese el recurso de casación interpuesto por las demandantes contra la sentencia de 15 de diciembre de 2000, proferida por la sala civil del tribunal superior de Antioquia, al que fuera remitido por descongestión, en este proceso ordinario de J.G.V. y Cía. Ltda. y E.I.C.S. y Cía. S. en C. contra C.S.L.L..
I.- Antecedentes
En la demanda pidióse declarar que entre las partes existió un contrato de corretaje de propiedad raíz para la venta del inmueble de la Cra. 1ª con calle 69 de la ciudad de Cali, en que se pactó una comisión equivalente al 3% del precio del bien, contrato en virtud del cual las demandantes consiguieron como cliente a la Caja de Compensación Familiar del Valle del Cauca “Confamiliar Andi” o Comfandi”.
Los hechos de la demanda se pueden compendiar como sigue:
El contrato lo celebró en forma verbal M.G.O., representante legal de la demandada, con Evaluaciones Inmobiliarias C. Sinisterra & Cía. S. en C.; consignando el bien para ese efecto mediante comunicación de 5 de septiembre de 1995, dirigida a L.S. de T., ejecutiva de ventas de la entidad.
La aludida funcionaria, a su vez, dio traslado de la oferta a A. de V., ejecutiva de ventas de la otra demandante, quien procedió a ofrecerlo a Comfandi, su cliente, por misiva dirigida a M.V.B., jefe de la sección “Programas de Vivienda”; la demandada envió una carta manuscrita a J.G.V.A. y Cía. Ltda., remitiéndole alguna documentación correspondiente al lote, así como su plano, la que a su vez entregó a Comfandi.
Finalmente, después de una serie de gestiones adelantadas ante la administración municipal de Cali a fin de obtener el “cambio de actividad” del lote, en las que intervino M.V.B., y de haberse reportado a la demandada los posibles clientes, el 11 de junio de 1996 se firmó la escritura 3954 en la notaría décima de Cali, donde se formalizó la venta del predio por $2.835'489.440,oo, causándose la comisión pactada, que asciende a $85’064.683,oo; para su pago recurrieron las demandantes ante la Lonja de Propiedad Raíz de Cali en procura de un cobro extrajudicial amigable, lo que resultó infructuoso.
Se opuso la demandada, negando los hechos relativos a la existencia del contrato; en todo caso, alegó que la negociación en cuestión se llevó a término fue por los contactos y gestiones eficaces de la demandada y no “en virtud del vínculo en que aquellas -las demandantes- las pusieron”; propuso, además las excepciones que denominó: “falta de causa para pedir por y/o inexistencia del contrato de corretaje”, “falta de legitimación en la causa”, “inexistencia de la obligación” e “inadmisibilidad del monto de la comisión pretendida”.
La sentencia estimativa de primera instancia fue revocada por el tribunal de Antioquia, al que correspondió el asunto por descongestión, al desatar la apelación interpuesta por la demandada, el cual en su lugar denegó los pedimentos de la demanda.
II.- La sentencia del tribunal
Luego del precisar algunos aspectos relativos al contrato de corretaje, analizó a espacio el tema de la intermediación, anotando que conforme a las explicaciones del testigo F.G.O.B., presidente y fundador de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, entre los deberes que corresponden al corredor está el de “unir al interesado en vender con el interesado en comprar, colaborándoles en todo lo necesario para que la negociación se produzca efectivamente. Su intervención debe ser la causa de la negociación, en el sentido de poderse decir que sin él no se hubiese realizado”.
En el caso, señala, correspondía a las demandantes probar que recibieron de la demandada y por su especial conocimiento del mercado, el encargo de obrar como agente intermediario, a fin de unir las voluntades de quien compró el bien, y que fue por esa actividad que lograron “que vendedor y comprador se pusiesen de acuerdo en la negociación”.
Y fue con base en lo anterior que pasó a escrutar la conducta de las partes en torno a la negociación, asunto en que hizo notar cuán contradictorias son las versiones dadas a ese respecto.
a.- Cuanto a la demandada, dijo que “no hay prueba directa que permita establecer el momento en el cual la empresa demandada decide buscar la intervención de corredores para la venta del bien”; salvo por la recomendación que hizo la junta directiva de “ofrecer varios inmuebles a varias empresas constructoras o firmas inmobiliarias. Quizás por eso llegó a la oficina del señor M.G., el 5 de septiembre de 1995, la señora L.S. de T., como una vendedora independiente, quien le manifestó que había vendido unos inmuebles de CENCAR, oportunidad que utilizó el gerente para relacionarle ciento veinte inmuebles”.
Mas, el gerente de la demandada estaba ofreciendo a otras entidades y personas el predio. “Parece, por versión del señor N.G.V., a la sazón director administrativo de COMFANDI, (...) que a él también se le invitó a negociar (...) los bienes, directamente por el Dr. M.G. O´B., lo cual es lógico si se tiene en cuenta que entre ellos “existía un vínculo consanguíneo, reconocido en el expediente por los protagonistas de estos sucesos”.
b.- Analizando las relaciones entre la demandada y las inmobiliarias, apunta cómo no hay prueba, al menos directa, que permita establecer el corretaje, excepto por dos indicios: uno afincado en un documento sin membrete de 18 de septiembre de 1995, en que L.S. de T. informó a M.G.O. de una serie de interesados en las propiedades y “es obra de una persona natural”, y otro apoyado en el escrito visto a folio 24, dirigido a G.M.V.A., socia de J.G.V.A. y Cía., donde el “Dr. M. le adjunta el borrador del avalúo de lote sobre la 1ª. con la 69, sin más información, “escrito muy personal y que él señaló como solicitud de nuevo avalúo, para cumplir con un requisito de la empresa compradora, no como intermediaria en la negociación, sino como colaboración de amigos”.
c.- Ya, cuanto a las demandantes, tras el estudio del testimonio de A.A.M., funcionaria de Comfandi, y de los documentos obrantes a folios 18 y 25 y siguientes del cuaderno 2, aduce “que sí hubo una oferta por escrito, pero no ante el funcionario competente, posterior a la intervención del gerente de Construcciones S.L. ante el Director de COMFANDI, su pariente consanguíneo. Que solo existió esa oferta, que las intermediadoras no participaron en el negocio, que nunca se reunieron con las directivas de COMFANDI y que la compraventa se hizo sin su participación directa”.
d.- Aborda así el tema relativo a la actividad desarrollada por la demandada para la venta de sus inmuebles a Comfandi, exponiendo que “(..) la prueba más clara sobre esa actividad viene dada en las declaraciones de A.A.M. y N.G.V., este último, quien a más de aceptar que fue enterado de las intenciones de la demandada antes de la intervención de las demandantes y precisamente por su pariente M.G.O., manifestó también que desconoce cualquier actividad de las demandantes, dirigida a unir las dos partes, a plantear el negocio de la compraventa, a facilitar la negociación que al final se hizo”, más aún -continúa- cuando es absurdo pensar que M.V.B., funcionaria de cuarta categoría en la empresa, pudiera tener facultades para adelantar cualquier tipo de negociación de tierra para la entidad, en que jerárquicamente estaban en un rango superior de decisión la Dra. M.E.L., jefe del departamento de vivienda, la Dra. A.A., subdirectora titular, en licencia del doctor J.C.B., y ninguno de ellos tiene el poder, sin el visto bueno del director de presentar al Consejo Directivo para su aprobación una compra de terreno.
De todas maneras, remata, la intervención de L.S. de T. y la actuación de las intermediarias no fueron la causa del negocio realizado entre la demandada y Comfandi.
III. La demanda de casación
Tres son los cargos formulados contra la sentencia, todos bajo la égida de la causal primera de casación, el primero por la vía directa y los otros dos por la indirecta; estos dos se despacharán a una en razón de la íntima relación de los argumentos comprendidos en cada uno de ellos.
Primer cargo
Denuncia la violación directa, por interpretación errónea, del artículo 1340 del código de comercio, lo que explica diciendo que aunque el tribunal acierta al precisar cuales son las características del contrato de corretaje, “se obstina (...) otorgándole un sentido que limita sus alcances...
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