Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº 107 de 14 de Agosto de 2007
| Número de expediente | 080018103004200000326-01 |
| Fecha | 14 Agosto 2007 |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
Bogotá D.C., catorce (14) de agosto de dos mil siete (2007)
Referencia: Exp. 08834 - 01
Se decide el recurso de casación interpuesto por el demandado frente a la sentencia de 16 de noviembre de 2004, proferida por la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior de Ibagué, en el proceso ordinario promovido por H.H. HUERTAS contra ÁNGEL MARÍA CABALLERO LIAN.
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Ante el Juzgado Civil del Circuito de P.H.H.H. demandó a Á.M.C.L. para que se declarara la disolución por mutuo disenso expreso del contrato de compraventa que celebraron, como vendedor y comprador, en su orden, sobre el predio "La Ilusión", situado en el municipio de Purificación (Tolima), vereda de C.A., con un área aproximada de 80 hectáreas, contenido en la promesa de compraventa de 15 de abril de 1998, la escritura pública 1319 otorgada el 17 de abril siguiente ante la Notaría Tercera de Ibagué, y el documento aclaratorio de 2 de septiembre del mismo año; consecuentemente pidió que se dispusiera cancelar la inscripción de dicha escritura pública en el folio de matrícula inmobiliaria 368 - 0012025 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación y ordenar que el demandado restituyera el inmueble, junto con los cánones de arrendamiento y los intereses liquidados al 3% mensual entre el 5 de febrero de 1999 y el 5 de febrero de 2003, para que el demandante, a su turno, devolviera la suma pagada como precio, más los intereses resultantes de aplicar la mencionada rata, a partir de la fecha en que fue entregada, previas las compensaciones a que hubiera lugar.
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Como fundamentos de hecho fueron invocados los que se compendian enseguida.
a. El 15 de abril de 1998 H.H.H. y Á.M.C.L. suscribieron una promesa de compraventa sobre el inmueble "La Ilusión".
b. El 17 de abril siguiente fue otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué la escritura pública 1319, mediante la cual aquéllos dieron cumplimiento al contrato preparatorio, y el 5 de mayo fue realizado el registro del instrumento público.
c. El 2 de septiembre del mismo año H. y Á.M. firmaron un documento aclaratorio de los contratos anteriores, en el que convinieron expresamente el mutuo disenso de la compraventa, habida cuenta que éste dejó a aquél en libertad de continuar o no con la negociación del bien.
d. El 10 de diciembre de 2001 H.H. comunicó su decisión de no proseguir con el negocio jurídico, determinación que produjo la disolución de la compraventa referida, sin que C.L. hubiese dado ninguna respuesta escrita sobre el particular, pues solamente propuso de manera verbal una solución distinta de la contractual.
e. Como se estipuló en la cláusula sexta de la compraventa, H.H. cedió el contrato de arrendamiento del predio que había celebrado el 6 de noviembre de 1997 con L.E.G. y que estaba vigente hasta el 5 de febrero de 1999, con un canon anual de $80"400.000.00; consecuentemente, Á.M. recaudó la renta del período comprendido entre el 5 de febrero de 1999 y el 5 de febrero de 2003, suma sobre la que se genera un interés del 3%, igual al que se pactó sobre las cantidades recibidas por H., según consta en el documento de 2 de septiembre de 1998.
f. H. recibió de Á.M. $100"000.000.00 el 15 de abril de 1998, $40"000.000.00 el 19 de junio de 1998 y $2"000.000.00 el 22 de diciembre de 2000; C.L. también asumió una obligación que aquél tenía con el Banco del Estado por $120"000.000.00, sin que los intereses cancelados a la entidad financiera hicieran parte de la misma, pues corrieron por cuenta y riesgo del comprador; las sumas pagadas por Á.M. a H. devengan intereses a la tasa del 3% a partir de su entrega, de acuerdo con el citado escrito aclaratorio.
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Enterado de la admisión del libelo, el demandado se opuso a las súplicas; en cuanto a los hechos, admitió la existencia de la promesa de contrato, de la escritura pública de venta y del documento aclaratorio, precisó cómo este último no reflejaba un mutuo disenso, y aceptó haber entregado al actor las cantidades de dinero indicadas en la demanda; finalmente, planteó las defensas que denominó "falta de causa de la pretensión formulada", "nulidad absoluta del supuesto mutuo disenso expreso", "ineficacia absoluta del supuesto mutuo disenso expreso", "inexistencia de mutuo disenso tácito", "contrato no cumplido" y "buena fe".
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Del mismo modo, formuló demanda de mutua petición en orden a que se declarara que H.H. incumplió su obligación de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio "La Ilusión"; que fuera condenado a hacerlo en los siguientes términos: a). si resultare ser propietario del bien, se ordenará a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación inscribir en la columna primera del folio de matrícula inmobiliaria 368 - 0012025 la transferencia del dominio realizada mediante la escritura pública 1319 de 17 de abril de 1998 de la Notaría Tercera de Ibagué y b). si no lo fuere, se ordenará al demandado reconvenido adoptar las medidas pertinentes para que en el plazo de un mes o en el que se fije judicialmente el Registrador de Instrumentos Públicos de Purificación haga la inscripción correspondiente en el mentado folio de matrícula inmobiliaria; y para que fuera condenado al pago de los perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación.
Para sustentar estas súplicas enlistó los hechos que se describen a continuación.
a. En la escritura pública que formalizó la compraventa del predio "La Ilusión"" el vendedor garantizó al comprador que dicho bien era de su exclusiva propiedad, por no haberlo enajenado previamente; igualmente, aquél manifestó que el inmueble solamente soportaba una hipoteca a favor del Banco del Estado y que su derecho de dominio no tenía limitaciones ni había sido desmembrado, obligándose a salir al saneamiento en los términos de ley.
b. La tradición es defectuosa puesto que en la anotación 28 del correspondiente folio de matrícula inmobiliaria la citada escritura pública 1319 fue inscrita en la columna tercera de limitaciones al dominio, mas no en la primera como modo de adquisición o transferencia del mismo.
c. El folio de matrícula inmobiliaria contiene otras inscripciones defectuosas e inoponibles, a saber: la número 6 de 20 de octubre de 1987 de la sentencia aprobatoria de la partición de las sucesiones de A. y L.M.L.A. en las que fueron adjudicadas cuotas a favor de M.L. de Sosa, A.L. de G. y M.T.L.A.; la anotación 29 de 10 de junio de 1998 aparece en la columna tercera de limitaciones al dominio con la escritura pública 501 de 6 de junio de 1998 de la Notaría Sexta de Ibagué contentiva de la adjudicación por sucesión del derecho de cuota de M.L. de Sosa a A.S.S. (15%) y a G.U.P. (10%); y la anotación 31 de 11 de febrero de 2000 con la escritura pública 4407 de 30 de diciembre de 1998 de la Notaría Segunda de Ibagué que documentó la compraventa de la mencionada U.P. (10%) a A.B.M., quien también es calificado en el registro como propietario de algunas cuotas.
d. En el documento de 2 de septiembre de 1998 H.H.H. se comprometió al "" saneamiento del registro escriturario, cualquiera que sea las acciones que adelante, administrativa o judicial "", sin que haya cumplido con tal obligación; por otra parte, desde la fecha de firma de la escritura pública el comprador no sólo pagó la suma de $69"825.000.00, recibida a satisfacción por el vendedor, sino que ha estado dispuesto a cancelar el saldo, tan pronto se cumpla la condición prevista en el documento aclaratorio citado, por virtud del cual sus "" obligaciones pendientes " quedan congeladas o suspendidas hasta cuando se clarifique totalmente la tradición del inmueble que es objeto de compraventa, previo concepto del abogado que para el efecto designe el comprador C.L. "", siendo muestra de tal intención la garantía de cumplimiento que mediante un depósito por esa suma tiene constituido en el Banco Colpatria.
e. La inobservancia de la obligación de transmitir la propiedad del bien ha causado múltiples perjuicios al demandante en reconvención, derivados de la pérdida de valor, la imposibilidad de contratar créditos y los gastos de orden procesal.
f. La posesión que C.L. ejerce desde el 17 de abril de 1998 es de buena fe y a ella pueden ser sumadas la de H.H.H., así como las de J.E., J. y T.L..
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El actor inicial se opuso a las súplicas plasmadas en la demanda de mutua petición; en lo tocante con los hechos, dijo que el comprador conocía la situación jurídica y de registro del bien, al igual que las providencias proferidas en el proceso divisorio, las cuales establecieron que el único dueño era el vendedor, para indicar también que la tradición no era defectuosa, precisando además que el precio real fue el que se pactó en la promesa de compraventa y que las gestiones asumidas en el documento aclaratorio no imponían la obtención de ningún resultado; formuló las excepciones llamadas "mutuo disenso" y "contrato cumplido por parte del vendedor".
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El Juzgado Civil del Circuito de P. le puso término a la primera instancia, con sentencia de 4 de noviembre de 2003, en la que declaró disuelto por mutuo disenso tácito el contrato de compraventa en cuestión; condenó al demandado inicial a la restitución del predio, junto con el pago de los frutos civiles y naturales generados desde la notificación del auto que admitió la demanda, estimados en $165"600.000.00, sin que se hubieran reconocido mejoras en su favor, para ordenar, a su turno, que el actor devolviera $262"000.000.00, debidamente indexados; asimismo, declaró no probadas las excepciones formuladas frente a la demanda inicial, al paso que acogió la defensa que el reconvenido denominó "Mutuo Disenso", lo que condujo a la denegación de las súplicas contenidas en la demanda de mutua petición; por último, autorizó a los litigantes para compensar las cantidades recíprocamente adeudadas.
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Apelada por ambas partes esta...
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