Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº C- 053 de 11 de Abril de 1994
| Fecha | 11 Abril 1994 |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
S. de Bogotá, D.C. , once de abril de mil novecientos noventa y cuatro (11/04/1994)
D. el recurso extraordinario de casación interpuesto por la demandante contra la sentencia de 31 de marzo de 1992, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena en este proceso ordinario de Caro Echeverry & Cía Ltda contra el Banco Central Hipotecario.
1.) Caro E. &C.L. demandó al Banco Central Hipotecario, para que con citación y audiencia de su representante legal y previo el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía declarase que la precitada entidad bancaria se ..subrogó al promitente vendedor en los derechos y obligaciones que otorga e impone la promesa de compraventa suscrita el día 9 de septiembre de 1974 por M.T. &C.L., como prometiente vendedora y Caro & Echeverry & Cía Limitada, . . . , por medio de la cual la primera prometió en venta a la segunda el derecho de dominio y posesión sobre la unidad horizontal denominada Apartamento No. 16-A, la cual hace parte del Edificio Yohel del Mar de la ciudad de Cartagena, departamento de Bolívar, hoy No. 16-01 del Edificio Don Pedro de Heredia..... identificado dicho edificio en la nomenclatura urbana con los números 1-17 y 1-19 de la calle once (11), antes Neiva y nos. 11-10 y 11-16 de la Avenida Santander o Carrera Primera (...)...", ubicado en los pisos 16 y 17, según planos 16-D y 17-D con área privada total de 157.18 metros cuadrados y comprendido dentro de los siguientes linderos especiales:..."; que "...el Banco Central Hipotecario está en mora de cumplir la obligación indicada en la peticidn primera..."; que, en "... consecuencia, está el Banco Central Hipotecario obligado a suscribir a la escritura pública correspondiente mediante la cual se transfiera a nombre de la prometiente vendedora M.T. & Cía Limitada y a favor de Caro y Echeverry & Cía Ltda, el derecho de dominio y posesión del apartamento No. Í6 A del edificio Yohel del Mar, hoy No. 16-01 de don P. de Heredia"; que, "... se condene al Banco Central Hipotecario a pagar los perjuicios económicos causados por el incumplimiento de su obligación de suscribir la escritura pública de venta indicada en la petición tercera desde el 28 de marzo de 1978, hasta cuando se haga el pago"; y finalmente que "se condene al Banco Central Hipotecario al pago de los gastos y costas del proceso".
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) La sociedad demandante adujo como supuestos facticos de las anteriores pretensiones, los hechos que a continuación se exponen:
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Que, el 9 de septiembre de 1974 celebró contrato de promesa de compraventa con la sociedad Mainero Tono h. Cía Ltda, por medio del cual ésta prometió venderle el apartamento descrito en la petición primera de la demanda, acordando, por la cláusula séptima (7a) de dicho contrato, que la escritura se otorgaría en la ciudad de Cartagena el día 16 de diciembre de 1974, a las cuatro de la tarde en la Notaría Tercera de dicha ciudad.
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Que, en virtud de diligencia de remate practicada el 14 de diciembre de 1977, en el proceso ejecutivo promovido por el Banco Central Hipotecario, el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cartagena le adjudicó a éste ". ..el edificio Yohel del Mar de propiedad de M.T. &C.L., remate que fue aprobado mediante sentencia de 13 de febrero de 1978"» adjudicación dentro de la cual quedó comprendido el apartamento materia de la mencionada promesa de compraventa.
c) Por medio de la escritura No. 6.845 de 30 de septiembre de 1978, corrida en la Notaría Primera de Bogotá e inscrita en, la competente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, el Banco Central Hipotecario "...transfirió en venta y enajenación perpetua el derecho de dominio y poses.idn que tenía sobre..." el precitado edificio a la Caja de Previsión Social del Banco Central Hipotecario, entidad ésta que, no solamente cambio el nombre del edificio, sino que, de conformidad con la escritura No. 2.451 de 14 de octubre de 1981, de la Notaría Tercera de Cartagena "...declaró sin valor alguno las escrituras públicas Nos. 62 y 63 de 2 de febrero de 1974, otorgada en la Notaría Tercera de Cartagena que contienen el régimen de propiedad horizontal del Edificio "Yohel del Mar", hoy "P. de Heredia", instrumento notarial igualmente inscrito en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de aquella ciudad.
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Que, requerida la Superintendencia Bancaria para que se pronunciara sobre la posición que debía adoptar en el caso del Edificio "Yohel del Mar", mediante comunicación No. 001651 de 28 de marzo de 1978, la expresada entidad le comunicó que "...con el ánimo de salvaguardar los intereses de los compradores, la Superintendencia Bancaria adelantó gestiones con el J.R.S., G. General del Banco Central Hipotecario, quien manifestó que el Banco respetar a (sic) los contratos de promesa de compraventa qué haya suscrito la firma M.T. &C.L., siempre y cuando le sean remitidos los respectivos contratos para su reconocimiento previo..."; y que, el Banco Central Hipotecario mediante comunicación No. 986239 de 18 de abril de 1978 le comunicó que "... sobre el particular, me permito manifestarle que, tal como se lo informó a Uds. el señor Superintendente Bancario Tercero Delegado, L.R.P.M., mediante oficio No. 001651 de 28 de marzo último, el Banco Central Hipotecario cumplirá la mencionada promesa, bien directamente o bien por conducto de la entidad a la cual transfiera la totalidad del edificio, una vez cumplidos los trámites necesarios para su adquisición. Como es apenas obvio, el compromiso anterior queda condicionado a que el Tribunal de Cartagena, al resolver el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandada, confirme la providencia en que el Juzgado 5o. Civil del Circuito de la misma ciudad adjudicó a este Banco el Edificio".
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Que, en acatamiento de las mencionadas comunicaciones, se le hizo llegar al Banco Central Hipotecario, en la ciudad de Bogotá, "... copia debidamente autenticada de la promesa de compraventa suscrita por M.T. & Cía Ltda y Caro & Echeverry & Cía Ltda", y, que igualmente, se cumplió con la otra condición, por cuanto la providencia que le adjudicó al Banco Central Hipotecario el precitado edificio "...fue confirmada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena".
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Que, el Banco Central Hipotecario, por oficio No. 197239 de 8 de junio de 1978 "...ratificó el compromiso adquirido... mediante la nota No. 986239 de 18 de abril de 1974 de cumplir con la promesa de compraventa descrita en los hechos anteriores"; que, sin embargo, dicho banco "... no ha cumplido la promesa de compraventa suscrita por M.T. &C.L., como prometiente vendedor, y Caro &. E.L., como prometiente comprador, como se obligó, pese a los requerimientos escritos y verbales hechos...".
3.) En su oportuna respuesta a la demanda, el Banco Central Hipotecario se opuso rotundamente al despacho favorable de las súplicas deducidas por la firma actora en su libelo demandatorio; respecto de los hechos, admitid unos, negó otros y dijo no constarle los restantes; propuso además las excepciones de "inexistencia de subrogación. . . “con M.T. &. C.L., "falta de legitimación en la causa pasiva", "nulidad de la promesa de compraventa..." base de la presente acción, "inexigibilidad de la obligación" y "lesión enorme", fundadas, básicamente, la primera, en la ausencia de convención alguna entre la entidad demandada y el promitente vendedor que "...permita predicar el cambio de acreedor"; la segunda, en que la "... referida promesa de compraventa se celebró entre Mainero Tono & Cía Ltda y Caro & E. &C.L., sin que el Banco Central Hipotecario hubiera tenido participación alguna, ni activa, ni pasiva, en el contrato...", razón por la cual "... las acciones derivadas de su incumplimiento deben afectar única y exclusivamente a quienes suscribieron el contrato, y no a personas, que posteriormente, y por hechos ajenos a dicho convenio tuvieron relación con el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa"; la tercera, en que el contrato de promesa de compraventa no reúne los requisitos exigidos por la ley para producir obligación alguna, por cuanto, de un lado, la sociedad actora "...rebasó olímpicamente su objeto social, por la que el contrato es nulo por incapacidad de la sociedad demandante", de otro, por cuanto no dispone de un plazo o condición determinada para la suscripción de la escritura que perfeccionara el contrato prometido, pues la fecha indicada en la promesa para tal efecto "...no puede considerarse para los fines aquí indicados, ya que ella es anterior al oficio No. 986233 de 18 de abril de 1978..." dirigido por el Banco Central Hipotecario al apoderado de la firma demandante, y finalmente, en que tampoco se determinó la Notaría en la que debía suscribirse la escritura correspondiente, por la misma razón anotada anteriormente; la cuarta, apoyada en que el Banco Central Hipotecario no fue reconvenido judicialmente para tal efecto; y la Ultima, en que, por estar el edificio don P. de Heredia "...compuesto por el antiguo edificio Johel del Mar, el lote No. 11 dicho, el lote 9 de la manzana 4 del Barrio Bocagrande...", sobre el cual se realizaron otras mejoras "...si se diera cumplimiento... el Banco Central Hipotecario tendría que enajenar el inmueble por la ridicula suma de $500.000,oo cantidad que upaquizada no valdría ni a la mitad del justo precio del apartamento".
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) Agotado el trámite del proceso ordinario de mayor cuantía, la primera instancia concluyó con sentencia de 15 de enero de 1990, por medio de la cual el juzgado de la causa -Tercero Civil del Circuito de Cartagena- despachó favorablemente las súplicas impetradas por la firma demandante; y, la segunda, abierta en virtud del recurso de alzada interpuesto por el ente bancario demandado, terminó con fallo de 31 de marzo de 1992, mediante el cual el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, revocó la apelada y, en...
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