Sentencia de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-036-2006-00119-01 de 27 de Agosto de 2015
Sentido del fallo | CASA PARCIALMENTE |
Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
Fecha | 27 Agosto 2015 |
Número de sentencia | SC11331-2015 |
Número de expediente | 11001-31-03-036-2006-00119-01 |
Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
A.S. RAMÍREZ
Magistrado Ponente
SC11331-2015
R.icación No. 11001-31-03-036-2006-00119-01
(Aprobado en sesión de veintiuno de abril de dos mil quince)
B.D.C., veintisiete (27) de agosto de dos mil quince (2015).
Decide la Corte el recurso extraordinario de casación que interpuso la parte demandada y demandante en reconvención contra la sentencia de segunda instancia proferida dentro del proceso ordinario de la referencia.
I. ANTECEDENTES
A. La pretensión
La sociedad Q. S.A. acudió a la jurisdicción para que con citación y audiencia de los señores A.L.B. de C. y S.C.G., se declarara la nulidad absoluta, por vicios del consentimiento, del contrato de promesa de compraventa que celebraron.
Solicitó, en consecuencia, se les ordenara devolver la cantidad de $150’000.000,oo que les entregaron el cinco de julio de dos mil cinco como parte del precio, debidamente indexada y junto con los intereses moratorios que se generaron desde esa fecha y hasta el pago de esa obligación, liquidados a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Bancaria.
Del mismo modo, pidió condenar a los demandados al pago de la suma de $150’000.000,oo a título de cláusula penal por la resolución del contrato y al pago de las costas del proceso.
En subsidio, reclamó que se declarara rescindida la promesa por la existencia de vicios redhibitorios y la resolución por incumplimiento de los promitentes vendedores, ordenándoles, en consecuencia, reintegrar el monto que pagó por cuenta del negocio con la correspondiente corrección monetaria y los réditos de mora producidos desde el cinco de julio de dos mil cinco y hasta el día en que sea pagada la condena, calculados estos a la tasa más alta permitida.
Además, solicitó condenar a los convocados al litigio a pagar la cantidad convenida como cláusula penal y las costas del proceso.
Después de la inadmisión del libelo, la actora sustituyó sus peticiones originales para en su lugar reclamar que se declarara la nulidad relativa del contrato preparatorio por vicios del consentimiento y se condenara a los demandados al pago de la pena convencional por la resolución en razón del incumplimiento de los demandados.
En consecuencia, pidió condenar a los promitentes vendedores a reintegrar la cantidad entregada como parte del precio con la actualización correspondiente y los intereses moratorios.
B. Los hechos
1. El cinco de julio de dos mil cinco, Q. S.A. como promitente compradora y los señores A.L.B. de C. y S.C.G. como promitentes vendedores, celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el lote de terreno localizado en la Carrera 96 B No. 25 C 25 (antes Carrera 96 Bis No. 44-25), con cédula catastral No. 43 A96BIS10 e inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-1210480 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá.
2. El bien tenía una extensión superficiaria de 4.466,25 varas cuadradas, equivalente a 2.858,40 metros cuadrados, por lo que descontadas las afectaciones de rigor, cumplía los requisitos de área y ubicación para construir allí unas bodegas y oficinas destinadas a las actividades propias del negocio de la actora.
3. Aunque en varias oportunidades le solicitó a los demandados la entrega de los planos y documentos del inmueble, sólo le fueron suministrados después de la firma del convenio preparatorio.
4. Se acordó como precio la suma de $840’000.000,oo, cantidad de la que se pagó $150’000.000,oo que los promitentes vendedores declararon haber recibido mediante cuatro cheques por valores de $67’999.000,oo, $59’638.000,oo, $17’363.000,oo y $5’000.000,oo, de los cuales los dos primeros se giraron a favor del Banco de Occidente – Impuesto Predial Unificado; el tercero a la orden de A.L.B. de C. y el último a favor de L.A.A..
5. El saldo de $690’000.000,oo sería cancelado el cinco de septiembre de dos mil cinco, fecha en la que también tendrían lugar la entrega del predio y la suscripción de la escritura pública de venta a las 3:00 p.m. en la Notaría 29 del Círculo de Bogotá.
6. Con miras a obtener la licencia de construcción, Q. contrató los servicios de un arquitecto para realizar el estudio preliminar del predio, a quien se le entregaron todos los documentos proporcionados por los demandados.
7. El señalado profesional le informó a la sociedad que el bien prometido en venta tenía dos afectaciones, una de las cuales correspondía a la conocida como de tipo V6 sobre la carrera 96, y la otra era de tipo A para cesión de zonas verdes de 343 metros cuadrados, que reducía el área aprovechable, pero aun así servía a sus intereses.
8. Para compensar la parte del inmueble que debía ser objeto de cesión, el trece de julio de dos mil cinco las partes firmaron un otro sí a la promesa para rebajar el precio a $820’000.000,oo.
9. En informe rendido el dos de septiembre de dos mil cinco, el arquitecto puso en conocimiento de la demandante que, según las consultas realizadas en la Oficina de Planeación Distrital y en la Curaduría Urbana No. 1, el lote distinguido con el No. 25C-25 de la Carrera 96 B y que aparece en el plano F.92/4-02, es medianero y los demandados no son sus propietarios.
10. En ese documento también se indicó que los promitentes vendedores son dueños de un terreno distinto al ofrecido en venta, ubicado en la Carrera 96 B No. 25 C-35 el cual es esquinero y tiene tres afectaciones que reducen su área útil en un 32% aproximadamente, que se determina en el plano F.92/04-01 de incorporación topográfica de la malla vial de Bogotá elaborado por la Subdirección de Infraestructura de Espacio Público de Planeación Distrital, lo que hacía imposible la construcción de las bodegas y oficinas proyectadas.
11. Las partes, en reunión realizada el dos de septiembre de dos mil cinco, acordaron deshacer el negocio jurídico, no concurrir a la firma de la escritura y devolver el dinero recibido al día siguiente; sin embargo, los promitentes vendedores no cumplieron ese acuerdo.
12. En la fecha pactada para el otorgamiento del instrumento público de venta, la representante legal de la actora acudió a la Notaría con el dinero correspondiente al saldo del precio, dejando constancia de que no efectuaría el pago porque la empresa fue engañada por los demandados, lo que corroboraban los documentos que entregó para que se integraran con el acta de comparecencia.
13. Los señores Baracaldo y C. tenían conocimiento de la confusión en cuanto a la nomenclatura, ubicación y afectaciones del inmueble e indujeron en error a la promitente compradora sobre la identidad del predio, pues de otra manera no hubiera contratado.
14. Mediante escritura pública 1625 protocolizada el veintinueve de agosto de dos mil cinco ante la Notaría 46 del Círculo de Bogotá sin registrar, los demandados habían corregido la nomenclatura del bien con el No. 25C-35 de la Carrera 96 B como maniobra para subsanar el error sobre el objeto material de la compraventa.
15. Q.S. dio su consentimiento sobre un lote de terreno distinto al que se le estaba ofreciendo en venta, sin que se pudiera cumplir la obligación de entregarlo.
16. A pesar de ser conocedores de todas las limitaciones impuestas por el Plan de Ordenamiento Territorial, los promitentes compradores recibieron el pago de $150’000.000,oo para cancelar las deudas contraídas por concepto de impuestos.
C. El trámite de la primera instancia
1. La demanda se admitió en providencia de primero de junio de dos mil seis, y de ella se dio traslado a la parte demandada.
2. Los señores A.L.B. de C. y S.C.G., por conducto de su apoderado judicial se opusieron a las pretensiones y formularon las excepciones de mérito de «inexistencia de la causal invocada», «legitimidad del contrato» y «compensación».
Como fundamento de esas defensas, indicaron que la demandante siempre supo cuál era el bien cuya propiedad iba a adquirir y tuvo a la vista los documentos con los cuales podía verificar la situación del predio tales como el certificado de tradición y libertad y el boletín catastral, los cuales hicieron parte integral de la negociación. En cuanto al contrato de promesa, manifestaron que su anulación era improcedente dado que reunía los requisitos establecidos en la ley para su validez, y que fue la parte actora quien incumplió el negocio al no pagar el saldo acordado.
Además, al concurrir a la Notaría para suscribir la escritura de venta, la representante legal de Q. adujo un cheque que no estaba acompañado por la correspondiente certificación de existencia de fondos; en cambio ellos concurrieron con la disposición de celebrar...
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