Sentencia de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 63001 31 03 002 2006 00028 01 de 17 de Mayo de 2017
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de expediente | 63001 31 03 002 2006 00028 01 |
| Número de sentencia | SC6795-2017 |
| Fecha | 17 Mayo 2017 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil - Familia de Armenia |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Materia | Derecho Civil |
MARGARITA CABELLO BLANCO
Magistrada Ponente
SC6795-2017
R.icación n° 63001 31 03 002 2006 00028 01
(Aprobado en sesión de diecisiete de agosto de dos mil dieciséis)
Bogotá, D.C., diecisiete (17) de mayo de dos mil diecisiete (2017).
Decide la Corte el recurso de casación que el demandante JULIO IGNACIO GUTIÉRREZ SANABRIA formuló contra la sentencia proferida el 14 de marzo de 2013 por la S. Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior de Armenia dentro del proceso ordinario que él promovió contra el EDIFICIO TERMINAL DE TRANSPORTES DE ARMENIA.
ANTECEDENTES
1. La demanda se presentó solicitando como pretensiones las siguientes:
a.- Declarar la nulidad del proyecto de división, y de varios artículos del reglamento de copropiedad del ente acusado, contenido en la escritura pública No 2794 del 15 de octubre de 1985 de la Notaría Tercera del círculo de la capital del Quindío.
b.- Declarar la nulidad de las decisiones comprendidas en el A. No 001 de 22 de septiembre de 1986 de la Asamblea General de Propietarios en los puntos alusivos a la reforma del reglamento vertidas en el instrumento público antes citado.
c.- Declarar nula la escritura No 3869 de 19 de noviembre de 1986 de la Notaría Tercera de Armenia, mediante la cual se modificaron los estatutos de la pasiva.
d.- Dejar sin efecto el A. No 018 de 15 de julio de 1999 dimanante de la Asamblea de Propietarios del Edificio Terminal de Transportes de Armenia.
e.- Condenar a la convocada, previa experticia, al pago de las sumas que el señor G.S. canceló a título de expensas comunes desde el 26 de noviembre de 1991 y desde el 15 de noviembre de 1994, atendiendo la fecha de tradición de los inmuebles de su propiedad, y hasta la presentación del libelo, con sus correspondientes intereses legales.
f.- Conminar a la accionada a pagar al demandante, previo peritaje, los perjuicios materiales y morales generados, luego de la decisión de la Administración de reconstruir parte del Edificio tomada en la Asamblea Extraordinaria de 15 de julio de 1999, y, finalmente,
g.- Disponer la demolición de las obras realizadas por la copropiedad después del terremoto ocurrido el 25 de enero de 1999, tendientes a la reconstrucción de la heredad, al contravenir las normas estatutarias que debieron atenderse.
2. Las súplicas compiladas se sustentaron en los hechos que se sintetizan a continuación:
La SOCIEDAD TERMINAL DE TRANSPORTES S.A., antes TERMINAL DE TRANSPORTES LTDA, constituyó propiedad horizontal del EDIFICIO TERMINAL DE TRANSPORTES, al amparo de la ley 182 de 1994, mediante escritura pública de 15 de octubre de 1985 otorgada en la Notaría Tercera del Círculo de Armenia.
El proyecto de división presentado en ese instrumento, relacionó los bienes comunes y privados existentes, creando la figura de bienes privados de uso exclusivo de la terminal y áreas privadas de uso público, categorías que no aparecen enunciadas en la descripción de las unidades contenidas en el artículo 17 del reglamento de propiedad horizontal, pero que se hizo “para efectos de la fijación del coeficiente de copropiedad (Art. 28) y de gastos (Art. 44)”.
Ambas categorías de inmuebles, que no tienen matricula inmobiliaria independiente acorde con las normas de propiedad horizontal, pertenecen en copropiedad a los dueños de fundos exclusivos; la Terminal, en cambio, solo ostenta sobre ellos un dominio aparente, sin acceso a registro inmobiliario.
El artículo 6º del reglamento de propiedad horizontal, se acusa de ilegal, pues viola expresamente el ordenamiento jurídico, al dar un carácter supletorio a la regulación existente sobre propiedad horizontal en Colombia.
Del artículo 7º se reclama que faculta al Concejo Administrativo para dictar un Estatuto interno con el voto favorable de la demandada, autorización que el Decreto 1365 de 1986, solo concede a la Asamblea General.
Planteó que los preceptos 11, 13, 14, 16 y 17 de la normativa denunciada, infringen la Constitución y la ley al otorgar a los promitentes compradores de bienes privados, los mismos derechos y obligaciones que tienen los propietarios, definiendo como dueño a quien reúna los requisitos incluidos en aquellos artículos y no a quienes aparezcan en el registro.
Referente a la denominación de bienes privados de uso público y de uso exclusivo de la Terminal, dijo, crea una distorsión jurídica en la fijación del coeficiente de copropiedad establecido en el reglamento, asignándole a la Sociedad un porcentaje del 48.25% del total de coeficientes y otorgándole, ilegalmente un poder descomunal sobre bienes privados de los que no tiene titularidad, pues sumando todas las modalidades de bienes, asciende a un total de 51.75% de coeficiente.
Manifestó que son contrarios a derecho los artículos 29, 44, 45, 57, 66 y 67 del reglamento atacado, al tener en cuenta para la determinación del coeficiente de copropiedad el área y no el valor económico de los bienes privados; al fijar el coeficiente de gastos de la copropiedad con base a factores de ponderación distorsionados por incluirse bienes de uso público y privado que en realidad son comunes; al calificar la obligación derivada de expensas como real y no personal a cargo del propietario; al consagrar como factor para la participación de los propietarios en la Asamblea, el área del respectivo bien, cuando lo válido es atender “el valor de cada piso o departamento de su dominio”; y, al establecer que la elección de los miembros del Consejo Administrativo debe tener en cuenta el área de cada bien privado.
Informa, que el 22 de septiembre de 1986 la Asamblea General de propietarios, según A. 001 del mismo año, aprobó las modificaciones de los planos del Edificio del Terminal, sin mencionar la reforma de los coeficientes, ni establecer bienes privados, centrándose la decisión en la forma estructural del inmueble; desprendiéndose de esa A. que la reforma estatutaria se adoptó por el 90.04% de los coeficientes, cuando de acuerdo con la ley 182 de 1948, necesita de la aprobación de todos los propietarios de los bienes privados, lo que no ocurrió así dado que varios de ellos, a pesar del derecho de dominio que tienen, no participaron en la decisión.
Mediante instrumento público 3869 de 19 de noviembre de 1986, el Gerente de la Sociedad Terminal de Transportes, protocolizó ilegalmente la reforma del reglamento; y tanto en ella como en la escritura de 9 de febrero de 1987, se advierte que la modificación involucra puntos no incluidos en el A., vicios estos de forma y fondo que ameritan la nulidad de todos los actos.
A., que EL EDIFICIO TERMINAL DE TRANSPORTE sufrió a consecuencia del terremoto de 25 de enero de 1999, notorios daños que impulsaron a la Asamblea General a tomar, irregularmente, la decisión de reparar parte del mismo, sin reconstruirlo en su totalidad; que en Asamblea extraordinaria del 15 de julio de esa anualidad, figuran personas naturales y jurídicas que no ostentaban la calidad de dueños sobre bienes privados; por ende, los coeficientes que se atendieron en la reunión, están distorsionados, amén que, en ese día se decidió que el proceso de reconstrucción estaría a cargo del Consejo Administrativo, circunstancia indelegable conforme lo previene el canon 15 de la ley 182 de 1948.
Que a raíz de los perjuicios que generó el terremoto, la Previsora S.A pagó a la copropiedad la suma de $600.198.426 producto de la póliza multiriesgos de áreas comunes, de los cuales $383.323.125 correspondía a la inversión de áreas construidas en su totalidad, y el resto se utilizaría para la reparación de los bloques menos afectados, distribución que no fue atendida, pues el Consejo Administrativo desprotegió las áreas demolidas en su totalidad, creando desigualdad y ocasionándole a los propietarios de los bienes ubicados en los módulos I y II pérdidas incalculables que deben resarcirse.
3. Luego de que el Juzgado Cuarto Civil del Circuito y Primero Civil Municipal de Armenia rehusaran el conocimiento del asunto, y propuesto el conflicto negativo de competencia, el Tribunal Superior de ese Distrito Judicial lo envió a la agencia municipal por considerar improcedente la existencia de la colisión competencial, quien admitió la demanda mediante proveído de 25 de octubre de 2001, la tramitó por el cauce del juicio verbal sumario, y dictó sentencia el 29 de septiembre de 2005 declarando probada la excepción de caducidad propuesta por la pasiva.
El Tribunal Superior de ese Distrito Judicial, en fallo de tutela de 9 de diciembre de 2005 (folios 1003-1015), dispuso la nulidad de todo lo actuado y ordenó imprimir el trámite del proceso ordinario conforme a las disposiciones legales vigentes. S., el órgano de conocimiento (Juzgado Primero Civil Municipal), al estimar que el asunto era de mayor cuantía rechazó la demanda, disponiendo enviar la actuación a los Juzgados Civiles del Circuito (folio 1017).
4. Efectuado nuevo reparto, el caso correspondió al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Armenia, quien inicialmente, por auto de 2 de marzo de 2006 objetó la aceptación del libelo por faltar el requisito de procedibilidad (conciliación); más la decisión la revocó el superior, con auto de 4 de julio de 2006, y en su lugar se admitió la demanda.
Notificada aquella la parte convocada la contestó oponiéndose a las pretensiones y formulando las excepciones de mérito que denominó: inexistencia de la nulidad del reglamento contenido en la E.P. 2794 del 15 de octubre de 1985, del A. del 22 de septiembre de 1986 y de la reforma protocolizada por el instrumento público 3869 de 19 de noviembre de 1986; ratificación del reglamento contenido en la escritura 2794 citada y de la reforma inserta en el documento de 19 de noviembre de 1986; validez de la determinación de bienes privados de uso público en una propiedad horizontal, prescripción de la...
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