Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº 021 de 12 de Marzo de 2004
| Fecha | 12 Marzo 2004 |
| Número de expediente | 6759 |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente:
Dr. P.O.M. CADENA
Bogotá, Distrito Capital, doce (12) de marzo de dos mil cuatro (2004).
Ref.: Expediente No. 6759
Decide la Corte los recursos de casación interpuestos por las demandantes y uno de los demandados, contra la sentencia de 3 de febrero de 1997, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario adelantado por M.C., L., VICTORIA Y ANA MERCEDES ESCOBAR frente a L.O.O. y C.R.O. DE LA CALLE.
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D. en escrito reformatorio de la demanda y sobre el cual, a la postre, gravitó el litigio, que las demandantes prometieron vender al demandado L.O. el apartamento 307 del edificio "Atalaya de Santa Bárbara", ubicado en la carrera 9 Bis No. 119-41 de esta ciudad, junto con los garajes Nos. 24 y 30 de la misma edificación, inmuebles estos cuyas especificaciones allí se anotan. D., igualmente, que el precio convenido fue la suma de $42"000.000.00, de los cuales $10"000.000.00 fueron entregados a título de arras a las promitentes vendedoras, quienes los dieron por recibidos; $10"000.000.00 debieron pagarse el 26 de abril de 1993 y, finalmente, el saldo, o sea la cantidad de $22"000.000.00, debía pagarse el 25 de octubre de esa anualidad. En todo caso, desde el 22 de diciembre de 1992, fecha en la cual se firmó la promesa, las demandantes entregaron real y materialmente los inmuebles negociados al demandado, quien, en virtud de pacto accesorio de arrendamiento se comprometió a pagar una renta de $320.000 mensuales.
Sin embargo, llegado "el día 26 de abril de 1994 (sic)" fecha en la cual debía solucionarse la otra cuota de $10"000.000.00 estipulada en el contrato de promesa, el promitente comprador incumplió lo convenido y sólo por consideración de las demandantes no se deprecó en esa oportunidad la resolución del contrato. En los primeros días de mayo de 1993, aquél intentó hacer un pago parcial de esa cuota mediante dos cheques, uno por $1"500.000.00 y el otro por $4"500.000.00, los cuales fueron devueltos por fondos insuficientes.
El 25 de octubre, cuando debía pagarse la totalidad del precio acordado, tampoco cumplió lo convenido, de modo que el día siguiente, el 26 de octubre de 1993, las partes contratantes suscribieron una adición al contrato consistente en lo siguiente: a) la escritura se firmaría el día 23 de diciembre de ese año; b) el saldo final a pagar sería la suma de $26"000.000.00, habida cuenta de un abono de $6"000.000.00 efectuado por O.O.; c) el promitente comprador admite deber a título de intereses moratorios la suma de $480.000; d) por el saldo total acepta pagar un interés del 2% mensual, desde la fecha de la adición del contrato hasta cuando se verifique el pago y, e) que los impuestos causados a partir del 22 de diciembre de 1992 serían a cargo del promitente comprador.
El 1° de diciembre de 1993, los contratantes suscribieron un documento que denominaron "cláusula adicional", en virtud del cual acordaron que se firmaría un nuevo contrato de promesa entre las mismas promitentes vendedoras y la hija del demandado, C.R.O. de la Calle, sobre los mismos inmuebles y en condiciones similares a la otra promesa, contrato que, sin embargo, según lo pactado, no sustituiría al original, lo que significa que era simulado y que sólo tenía por objeto que aquella gestionara un crédito ante el Banco Ganadero, destinado a pagar el saldo del precio del inmueble. En consecuencia, las demandantes entendieron que esa modificación del contrato consistía, fundamentalmente, en hacer aparecer como compradora a la hija del verdadero promitente comprador, a efectos de facilitar la obtención de un préstamo para pagar el saldo del precio.
El 6 de diciembre de 1993, añaden, se suscribió la promesa simulada entre la hija del verdadero comprador y las demandantes, documento en el cual se apuntó que la escritura prometida debería firmarse el 23 de diciembre de 1993 en la Notaría Dieciocho de esta ciudad; copia de ese instrumento fue suscrito por la promitente compradora y allegado al Banco Ganadero con la solicitud del crédito, aun cuando las copias que conservan las demandantes carece de su rúbrica. El 23 de diciembre de 1993, cuando debió suscribirse la escritura debida, la demandada C.R.O. acordó con las promitentes vendedoras una prórroga consistente en modificar la promesa simulada en el sentido que se otorgaría la escritura ya no en la Notaría Dieciocho sino en la Dieciséis, el día 12 de enero de 1994.
El verdadero promitente comprador, o su hija, "(¿si no ellos, quién")", llevaron a la Notaría Sexta una minuta con varios documentos encaminados a convertirse en la escritura de venta a favor de aquella y simultáneamente la constitución de una hipoteca abierta de la compradora al Banco Ganadero, sin límite de tiempo ni cuantía, minuta que fue suscrita por la demandada el 28 de diciembre de 1993. Empero, se indicó en esa minuta que el aludido Banco, no obstante el otorgamiento de la hipoteca, no estaba obligado a otorgar ningún crédito, lo que significaba que quedaba a su arbitrio el pago del precio, además que las vendedoras debían confesar que el precio ya había sido pagado, sin ser cierto, amén que debían renunciar a la condición resolutoria por el incumplimiento del comprador.
Las demandantes comparecieron el día pactado, o sea el 12 de enero de 1994 a la Notaría Sexta de Bogotá a recibir el saldo del precio y a firmar la escritura de venta respectiva, pero se encontraron con que ni la promitente compradora ni su padre habían comparecido a satisfacer el saldo del precio. En consecuencia, las promitentes vendedoras no estaban obligadas a suscribir la escritura debida, en síntesis, por las siguientes razones: a) la no comparecencia de los interesados a satisfacer el resto del precio; b) porque el Banco no había garantizado el otorgamiento del préstamo; c) porque se les obligaba a declarar que habían recibido el precio sin que ello fuese cierto; y, d) porque se las conminaba a renunciar a la condición resolutoria por falta del pago del precio, cláusula que no había sido pactada con anterioridad.
Añadieron las demandantes que de los arrendamientos pactados, el demandado sólo pagó las mensualidades comprendidas entre el 22 de diciembre de 1992 y el 22 de septiembre de 1993, lo que significa que debía, a la época en que debía otorgarse la escritura, la suma de $1"386.667.oo que no fueron pagados. A la fecha de la demanda la deuda por ese concepto alcanza la suma de $5"120.000.oo.
Para finalizar, se acota en la demanda que los contratantes pactaron como arras la suma de $10"000.000.oo que la parte incumplida debe perder, los cuales han de deducirse de los $16"000.000.oo que el demandado pagó a las actoras, junto con los $5"120.000.oo que adeuda por concepto de arrendamientos, de donde se colige que ellas, en virtud de la reseñada compensación, no están obligadas a restituirle ninguna suma de dinero.
2, Con fundamento en esa descripción fáctica, impetró la parte actora que se declarase que de los dos contratos de promesa de compraventa suscritos sobre los mismos inmuebles por las promitentes vendedoras, el uno con el demandado L.O., y el otro con la demandada C.R.O., el primero es real y verdadero, y el segundo simulado por ausencia de voluntad de las partes para obligarse. Igualmente, deprecó que se declarase que el contrato simulado (integrado por el documento oculto del 1° de diciembre de 1993 y el público del 6 de ese mismo mes y año), no es en el fondo otra cosa que la autorización que L.O. le confiere a su hija C.R. para que reciba la escritura de venta de los aludidos inmuebles, autorización que las promitentes vendedoras estuvieron prontas a acatar de haberse pagado del precio de la venta.
Subsecuentemente reclama la resolución del contrato suscrito con L.O. el 22 de diciembre de 1992, por no haber pagado éste el saldo del precio debido. En consecuencia pide la restitución de los inmuebles entregados y que se condene al aludido demandado a perder la suma de $10"000.000.00 entregados a título de arras, amén que debe decirse que ha operado la compensación entre las obligaciones de restitución que las demandantes deberían hacer en favor de L.O. con las cantidades que éste sale a deber por concepto del valor mensual pactado como arrendamiento. Finalmente, solicitaron que se condenara a este último a pagar los perjuicios morales y materiales que aquellas sufrieron por su incumplimiento.
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La aludida reforma de la demanda solo fue replicada por la demandada C.R.O., quien se opuso a los pedimentos de las demandantes, negó algunos hechos y aceptó otros. El otro demandado solamente contestó el libelo inicial.
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A la primera instancia puso fin el Juzgado 13 Civil del Circuito de ésta ciudad, mediante sentencia en la que declaró simulado el contrato ajustado por la parte actora con la demandada C.O. y encontró probada, oficiosamente, la excepción de contrato no cumplido respecto del otro. El Tribunal ad quem, al desatar la alzada promovida por las demandantes, revocó esa decisión declarando resuelto el contrato de promesa de venta celebrado entre aquéllas y L.O.O., a la vez que negó las pretensiones 1° y 2° del libelo incoativo del proceso, vale decir, aquellas en las que las accionantes reclamaban que se declarase simulado el contrato que ajustaron con la referida demandada y que se dijese, simplemente, que contenía una autorización extendida por su padre. S. condenó al señalado demandado a restituir los inmuebles en litigio, junto con los frutos civiles que ellos hubieren producido a partir de la notificación de la demanda y cuyo monto especificó en las motivaciones de la sentencia. Condenó, así mismo a las demandantes, a restituirle a O.O., las sumas de dinero detalladas en otro acápite de la parte motiva de su providencia, junto con...
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