Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº 141 de 12 de Diciembre de 2007
| Número de expediente | 0800131030081982-24646-01 |
| Fecha | 12 Diciembre 2007 |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
Bogotá, D.C., doce (12) de diciembre de dos mil siete (2007).
Referencia: C-0800131030081982-24646-01
Se decide el recurso de casación que interpusieron J.L.P.A. y LUZ M.Z.L., respecto de la sentencia de 14 de abril de 2004, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de los recurrentes contra MAGNA LIMITADA, INVERSIONES CONSTRUCCIONES, y GRANAHORRAR.
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- En lo pertinente, según la demanda y su reforma, los demandantes, previa promesa, adquirieron, a titulo de compraventa, de la sociedad MAGNA LIMITADA, mediante escritura pública 2721 de 27 de diciembre de 1982 de la Notaría Quinta del Círculo de Barranquilla, un apartamento situado en la misma ciudad, sujeto al régimen de propiedad horizontal, tal cual aparecía en el reglamento protocolizado en la escritura pública 1126 de 12 de mayo de 1981 de esa notaría.
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- Los demandantes solicitaron, frente a las mentadas demandadas, en forma sucesiva, con relación al citado contrato de compraventa, que se decretara la nulidad absoluta, la nulidad relativa, el desistimiento de los adquirentes o la resolución por el incumplimiento de la vendedora, con el pago de perjuicios y las demás consecuencias que en cada caso hubiere lugar.
Lo anterior, porque respecto de la sociedad vendedora, en lo medular, en el edificio donde se encuentra el apartamento y otros once más, al igual que un local comercial, no existen los doce garajes o al menos el que corresponde a su unidad habitacional, con las características funcionales descritas en el reglamento de propiedad horizontal, y porque aparte de que nunca se entregaron o se pusieron a disposición los planos respectivos, el inmueble se construyó en materiales de mala calidad y se recibió entapetado y no en pisos de granito.
Relativo al banco demandado, en lo esencial, porque además de financiar la obra y otorgar un crédito a los compradores para pagar parte del precio, conocía todas las deficiencias anotadas, inclusive por haber sido enterado, pero nada hizo para conjurarlas, por el contrario, toleró la adquisición contra el reglamento de propiedad horizontal y los planos del edificio. Fuera de esto, incumplió el contrato de mutuo, pues jamás entregó a los demandantes el valor del crédito aprobado.
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- El Juzgado Octavo Civil del Circuito de Barranquilla, mediante sentencia de 7 de septiembre de 1998, adicionada luego, clausuró la primera instancia, decretando, de oficio, la nulidad absoluta no sólo de la escritura pública por medio de la cual se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal, al omitirse incluir los "planos" y los "títulos antecedentes de dominio del lote de terreno donde se construyó el edificio", como lo certificó el notario respectivo, en su entender, un requisito para su existencia, sino también de la "escritura pública de compraventa", de una hipoteca y de un pagaré, por "seguir la misma suerte", con las restituciones recíprocas.
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- El Tribunal, al decidir el recurso de apelación de ambas partes, revocó la anterior decisión en el fallo recurrido en casación y desestimó las pretensiones.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
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- El sentenciador, ante todo, constató la configuración de la causal de nulidad absoluta de la escritura pública 1126 de 12 de mayo de 1981 de la Notaría Quinta de Barranquilla y del reglamento de propiedad horizontal que incorporaba, puesto que al extenderla no se habían protocolizado los planos del edificio, tal cual lo exigía la ley, cuestión que surgía del mismo documento y no de la certificación expedida por el notario informando ese hecho, dado que era extemporánea.
Sin embargo, encontró que la nulidad de ese acto no podía ser "judicialmente pronunciada", con sus consecuencias, en la forma como lo hizo el juzgado, pues si bien el reglamento de propiedad horizontal era un acto unilateral de la sociedad MAGNA LIMITADA, tenía la virtud de vincular a los terceros adquirentes de las demás unidades de propiedad, quienes no fueron citados antes de la sentencia de instancia, al ser causahabientes a título particular de aquélla, quedando, por lo tanto, "subordinados o adheridos como auténticas partes", según lo preveía el articulo 11 de la Ley 182 de 1948.
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- En ese orden, al imponerse el "estudio y decisión de las pretensiones de la demanda" relacionadas con el contrato de compraventa, el Tribunal, luego del estudio correspondiente las negó.
2.1.- La nulidad absoluta, por falta de objeto, porque para decir que el apartamento no estaba sujeto al régimen de propiedad horizontal, y que, por lo tanto, era parte del edificio, antes se tenía que decretar la nulidad del reglamento, cuestión que no procedía, "por no haber sido pretendida en la demanda ni ser admisible, como antes se dijo, su expedición oficiosa", siempre que se entendiera que el apartamento no habría sido distinto del edificio, sino apenas una parte inseparable de él.
Frente a la ausencia de causa final, esa premisa igualmente se exigía, en el evento de que el propósito de los actores fuera adquirir el inmueble sujeto a ese régimen. Ahora, si lo que determinó la compra del inmueble fueron las especificaciones de materiales y acabados, nada de ello se demostró ni se afirmó en el libelo.
El objeto ilícito estaría constituido por el fraude a la moral cívica y a las normas legales imperativas o de orden público en las fases previas a la constitución de la propiedad horizontal, pero esto no se probó, así el dictamen pericial muestre severas imperfecciones y deficiencias en la funcionalidad de los garajes, de lo cual, en todo caso, frente a los permisos, certificaciones o actuaciones de las autoridades públicas, no se desprende que dichos parqueaderos fueran menos de doce.
Si no se estableció el objeto ilícito, tampoco pudo ser tal la causal final. Lo mismo debe predicarse del móvil subjetivo preponderante, pues para que fuere ilícito, debió demostrarse un interés torcido del vendedor, distinto a recibir el precio. En cuanto a los compradores, si bien se presentaron algunas deficiencias en la construcción, todo se reduce a un problema de saneamiento.
2.2.- La nulidad relativa, al no existir certeza sobre que fueran dolosas las declaraciones del reglamento de propiedad o dirigidas a inducir en error a los adquirentes. Además, se desconoce si las fallas de las paredes y de los acabados se debieron a la calidad de los materiales o al abandono y a la falta de cuidado del apartamento, y porque lo que contrasta con el citado reglamento, pudo obedecer a negligencia o impericia del vendedor.
2.3.- El desistimiento, porque procede cuando se compra cosa futura y sólo tiene existencia parcial, de lo cual nada se alegó en la causa petendi, y cuando se supone que el objeto existe, "éste tenga únicamente tal existencia", pero no se demostró que en el edificio no había los doce garajes prometidos en el reglamento, aunque sí las imperfecciones y deficiencias de la zona de garajes, mas no que estuviera incompleta.
2.4.- La resolución, porque frente a lo "dicho y repetido", la afirmación de los demandantes sobre que el edificio "nunca alcanzó a quedar sujeto al régimen de pisos y departamentos", "no podía tener asidero", pues se demostró que hubo transferencia y entrega material del apartamento, y porque si bien hubo cumplimiento defectuoso, esto no era suficiente para el efecto, sino que se requería un incumplimiento que trascendiera la causa final o el móvil subjetivo determinante, que no es el caso.
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- Como las pretensiones principales sucesivas no prosperaron y tampoco, por obvias razones, las complementarias y consecuenciales, el Tribunal se adentró a estudiar la responsabilidad de la entidad bancaria demandada, derivada de la no entrega del crédito otorgado, la cual no encontró configurada, por no haber existido el contrato de mutuo.
EL RECURSO DE CASACIÓN
En la demanda presentada para sustentarlo, doce cargos formularon los recurrentes contra la sentencia compendiada, los tres primeros al abrigo de la causal quinta, el cuarto de la tercera, los cinco siguientes de la segunda y los tres últimos de la primera, del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil. La Corte, para su estudio y decisión, agrupará el primero y el décimo, el segundo y el tercero, el quinto al noveno y el undécimo y el duodécimo, por las razones que en su momento se dirán.
CARGO PRIMERO
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- Denuncia la falta de competencia del sentenciador, erigida en causal de nulidad en el artículo 140, numeral 2º del Código de Procedimiento Civil, por no estar facultado para crear un contradictorio obligatorio donde no lo había.
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- En su desarrollo, los recurrentes sostienen que, respecto de las relaciones o actos jurídicos, el artículo 83 de la obra en cita, entre otras cosas de alcance restrictivo, limita la intervención en un proceso, únicamente a las "personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos".
El Tribunal, empero, consideró que, además de las indicadas personas, existían otras que también integraban el contradictorio obligatorio, así tuvieran la calidad de "terceros" frente a esas relaciones o actos jurídicos, pero que, en todo caso, "han llegado a ser partes por adhesión o subordinación".
Se trata, dice, de las personas que figuraban en los certificados de tradición y libertad allegados al proceso, como adquirentes de los demás apartamentos. Sin embargo, como ellas "no participaron" en la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, pues MAGNA LIMITADA, INVERSIONES CONSTRUCCIONES, fue la única que intervino, el "ad-quem asumió una competencia de la cual carece".
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- Solicitan los recurrentes, en consecuencia, que no sea revocada la nulidad absoluta decretada por el a-quo, en protección al derecho fundamental a...
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