Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº de 14 de Diciembre de 2010 - Jurisprudencia - VLEX 250462698

Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº de 14 de Diciembre de 2010

Fecha14 Diciembre 2010
Número de expediente4100131030012002-08463-01
MateriaDerecho Civil

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente:

ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZBogotá, D.C., catorce (14) de diciembre de dos mil diez (2010).-

Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01

Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que resuelva el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, así como el grado de consulta que se ha tramitado, en el proceso ordinario que la señora AIDEÉ DURAN DE B. promovió frente a los señores M.C.C. DE CASTILLO, R. y ÁLVARO CABRERA CUELLAR, como herederos de BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA.

ANTECEDENTES
  1. Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, AIDEÉ DURÁN DE B. entabló demanda ordinaria contra M.C.C. DE CASTILLO, R. y ÁLVARO CABRERA CUELLAR, herederos de la señora BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA, para que en sentencia se accediera a las siguientes pretensiones:

    1.1. "Declarar resuelto por incumplimiento de la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio", el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985, respecto del inmueble que allí se identificó por sus medidas y linderos, ubicado, según la nomenclatura urbana, en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9ª No. 19-70/74 de Campoalegre (Huila).

    1.2. Como primera súplica subsidiaria, "declarar resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora, el contrato a que se refiere la petición anterior".

    1.3. A título de segunda pretensión subsidiaria, "la nulidad del referido contrato por ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicación del inmueble" (fl. 41, cdno. 1).

    1.4. Como consecuencia de la prosperidad de los anteriores pedimentos, se solicitó la restitución del inmueble con las mejoras que le correspondan, así como con sus instalaciones y anexidades; el pago de los frutos que el bien hubiese podido producir con mediana inteligencia y cuidado a partir del 14 de diciembre de 1985, junto con la corrección monetaria para asegurar el reembolso pleno en razón del efecto retroactivo de la resolución; se indicó que "[e]l valor de las arras será deducido de la parte del precio que mi representada deba devolver, este sin corrección monetaria, por estar declarada judicialmente incumplida la parte demandada y, en caso que se impetre dicha devolución"; del mismo modo, se solicitó ordenar la cancelación de "la inscripción de las declaraciones acreditando construcción" (fl. 42, cdno. 1), recaudadas en actuación adelantada ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva y registradas en el folio de matrícula inmobiliaria No. 200-0001300.

    1.5. Se solicitó, finalmente, condenar a los demandados al pago de las costas del proceso.

  2. Los supuestos de hecho que sirvieron de soporte a las pretensiones antes reseñadas se pueden sintetizar de la siguiente manera:

    2.1. La señora AIDEÉ DURÁN DE B. prometió vender a la señora BÁRBARA CUELLAR DE CABRERA el inmueble ubicado en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9ª No. 19-70/74 de Campoalegre (Huila).

    2.2. El precio se convino en la suma de $650.000. La prometiente vendedora declaró haber recibido la cantidad de $500.000, y se acordó que el saldo de $150.000 se pagaría en la fecha en la que se otorgara la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, que las partes fijaron para el día 22 de marzo de 1986 en horas de la mañana, en la Notaría Primera del Círculo de Neiva. Las contratantes pactaron "como arras del contrato la suma de $100.000" (fl. 42, cdno. 1).

    2.3. En la fecha anteriormente indicada no se perfeccionó el contrato prometido, porque "no se presentaron los paz y salvos Municipal y Nacional" que estaba obligada a exhibir la prometiente compradora y porque la prometiente vendedora "hizo uso de la cláusula penal pactada que la facultaba para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual había informado por escrito y con antelación a su cocontratante y con base en ello había procedido a otorgar escritura de enajenación a otra persona" (fl. 42, cdno. 1).

    2.4. Como la prometiente compradora falleció, sus herederos, aquí demandados, presentaron una demanda ejecutiva contra la señora AIDEÉ DURÁN DE BELTRÁN para obtener el otorgamiento de la escritura pública de venta y "el cobro de la cláusula penal pactada". El Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva, mediante sentencia que está ejecutoriada, pues los ejecutantes desistieron de la apelación que contra ella en su momento interpusieron, declaró probada la excepción de "incumplimiento de la parte demandante" formulada por la prometiente vendedora, con las secuelas de rigor, además de lo cual se abstuvo de resolver sobre la excepción de fondo propuesta por la ejecutada -aquí demandante- para que se declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa "en razón de la retractación por arras de la parte [allí] demandada".

    2.5. "El mutuo disenso contractual es prerrogativa que le asiste" a la demandante "para resolver el contrato en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, además que manifiesta su voluntad no perseverar en el mismo. Tal el fundamento de la petición primera subsidiaria principal" (fls. 42 y 43 cdno. 1).

    2.6. En el documento que contiene la promesa de contrato las contratantes omitieron un elemento muy importante para su validez, como "era el lugar de la ubicación del inmueble prometido" en venta, y, aunque tal deficiencia podría "purgarse" por cuanto se manifestó en el texto del contrato que el predio está inscrito en el catastro de Campoalegre, en todo caso, se solicitó de manera subsidiaria la nulidad del contrato.

  3. Los demandados dieron oportuna respuesta a la demanda y, tras aceptar algunos hechos y negar otros, presentaron las excepciones de fondo que denominaron "exceptio nom adimpleti contractus" y "exceptio doli" (fl. 72).

  4. Tramitado el proceso de acuerdo con lo previsto en el Capítulo II del Título XXI del Código de Procedimiento Civil, el Juez del conocimiento dictó sentencia de primera instancia en la que denegó prosperidad a las súplicas de la demanda, así como a las excepciones formuladas; empero, declaró "mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de compraventa" y, como consecuencia de tal pronunciamiento, decretó "su resolución sin indemnización de perjuicios"; por tanto, condenó a los demandados a restituir dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria del fallo el inmueble materia del contrato y a la demandante le ordenó devolver la suma de $500.000, "debidamente indexada" a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de "condenar en mejoras por falta de prueba" e impuso, finalmente, a la actora el pago de las costas del proceso.

  5. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, al resolver la segunda instancia propiciada por los recursos de apelación que las partes interpusieron contra la sentencia anteriormente reseñada, modificó el fallo del a quo, para denegar la totalidad de las pretensiones de la demanda -principal y subsidiarias-, revocar las restantes determinaciones de la sentencia impugnada e imponer el pago de las costas a la parte demandante, por cuanto de los elementos probatorios aportados al proceso se evidenciaba, por una parte, que las contratantes quedaron en estado de incumplimiento recíproco, de manera que las dos perdieron el derecho a demandar la resolución contractual prevista por el artículo 1546 del Código Civil, y, por la otra, que en ellas existe una clara intención orientada a persistir en el contrato celebrado, lo que se convierte en un obstáculo insalvable para la prosperidad de la pretensión de terminación por mutuo disenso. Anotó el Tribunal, finalmente, que el inmueble objeto del contrato ciertamente está ubicado en el Municipio de Campoalegre (Huila), según lo dedujo del texto del contrato, y con fundamento en tal aserto desechó cualquier irregularidad que de dicha circunstancia se hubiera podido derivar.

  6. La Corte, al pronunciarse sobre el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte actora, casó el fallo de segunda instancia porque el ad quem cometió el yerro fáctico denunciado por el censor, en cuanto que el Tribunal consideró, erróneamente, por una parte, que la demandante, prometiente vendedora, incumplió el contrato de promesa cuando, de manera previa a la fecha de celebración del contrato prometido, transfirió a un tercero el bien prometido en venta, pues por esa vía desnaturalizó las obligaciones que se derivan de este tipo de contratos preparatorios, que sólo se refieren a un "hacer" y no a un "dar", confundiendo, igualmente, la función que en el ordenamiento jurídico nacional se asigna al título y al modo, y, por otra, por cuanto el Tribunal consideró incumplida a la prometiente vendedora por no haber presentado el paz y salvo correspondiente al impuesto predial del inmueble, con lo que se desconoció que en la sentencia que resolvió el proceso ejecutivo adelantado entre las mismas partes por iniciativa de la prometiente compradora, se concluyó que esa precisa obligación no estaba a cargo de la prometiente vendedora sino de su contraparte, y, en consecuencia, se declaró allí que la prometiente compradora había incumplido la obligación a su cargo atinente a la presentación "ante la notaría del paz y salvo notarial correspondiente al año de 1986".

    La Sala, con apoyo en los artículos 179 y 180 del estatuto procesal civil, ex officio, decretó la práctica de un dictamen pericial para establecer el valor de los frutos que produjo el inmueble a partir de su entrega a la prometiente compradora, los deterioros que sufrió y las expensas necesarias para su conservación.

  7. Como ya se realizó y sometió a contradicción el señalado peritaje, es preciso definir los recursos de apelación interpuestos contra el fallo de primer grado, además de surtir el grado jurisdiccional de consulta que corresponde...

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