SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-010-2011-00132-01 del 17-11-2020
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de expediente | 11001-31-03-010-2011-00132-01 |
| Fecha | 17 Noviembre 2020 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC4422-2020 |
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
Magistrado Ponente
SC4422-2020
Radicación: 11001-31-03-010-2011-00132-01
Aprobado en Sala virtual de tres de septiembre dos mil veinte
Bogotá, D. C., diecisiete (17) de noviembre de dos mil veinte (2020)
Se decide el recurso de casación de A.N., F.E., C.M. y M.A.M.L., interpuesto contra la sentencia de 4 de noviembre de 2015, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario adelantado por E.G.M. contra los recurrentes.
1. ANTECEDENTES
1.1. P.. El demandante solicitó declarar la existencia de un contrato de «intermediación y/o corretaje» inmobiliario, o en subsidio, uno de «comisión o remuneración». Como consecuencia, condenar a los interpelados a pagar las sumas que se determinan o se establezcan en el proceso. En cualquier caso, con intereses corrientes y moratorios, e indexación.
1.2. Causa petendi. Los demandados eran propietarios del 50% de un predio en esta ciudad. Fallecida su progenitora, heredaron el otro 50%.
El pretensor se enteró del interés de los dueños de enajenar el inmueble. A mediados de 2009, los contactó para informarles, a cambio de una comisión, la posibilidad de conseguir clientes. Aceptada la propuesta se iniciaron las labores de intermediación con la potencial compradora IC Inmobiliaria S.A., o sus empresas vinculadas.
Coordinada una reunión para el 8 de septiembre de 2009, asistieron María Antonia y F.E.M.L., en nombre propio y de sus hermanos C.M. y A.N.. Así mismo, los representantes de la citada sociedad, Lina Echeverry Botero y A.P.G..
En el encuentro se definieron los términos de la compraventa, condicionada a la viabilidad de adelantar un proyecto inmobiliario. El 19 de noviembre de 2009, los demandados recibieron la oferta escrita y la indicación verbal de materializarla en el mes entrante.
Aura Nayibe, entre diciembre de 2009 y el 26 de febrero de 2010, ex profeso, se ausentó de la escena para presionar un mejor precio. La estrategia rindió sus frutos. La suma de $24.000’000.000, inicialmente acordada, se aumentó a $28.000’000.000, quedando de esa manera aceptada según reunión celebrada el 8 de marzo de 2010.
El 6 de abril de 2010, se firmó la respectiva promesa y el 6 de junio, mediante escritura pública 2407 de la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, se perfeccionó el contrato. El bien raíz, finalmente, lo adquirió P.S., empresa del grupo CI Inmobiliaria S.A., todo producto de la intermediación y diligencia del demandante.
La comisión, resultado de «conseguir y presentar al comprador que efectivamente adquirió el predio», no ha sido pagada por los enajenantes. Desconocen deberla, no obstante, haber sido pactada.
1.3. Las réplicas. Todos los convocados resistieron las súplicas. Formularon, entre otras, la excepción de falta de legitimación en causa por pasiva. La fundamentaron en que, conforme a la promesa de compraventa, el pago de la remuneración estaba a cargo de la sociedad adquirente.
1.3.1. En lo demás, A.N. y C.M. señalaron que en la reunión de 8 de septiembre de 2009, María Antonia y F.E. no eran sus representantes. Tampoco, agregaron, se definió allí la venta del predio ni la intermediación de E.G.M.. La decisión de enajenar ocurrió tiempo después. Y gracias a la labor de las comisionistas M.I.P. y O.M., emprendida en febrero de 2010, se columbró el contrato.
1.3.2. M.A., por su parte, negó concertar el encuentro de 8 de septiembre de 2009, simplemente, dice, fue ocasional. Subrayó que no se habló de negociación ni de la posible venta, ni actuó en nombre de A.N. y C.M.. C., sí, la enajenación, pero debido a la gestión de M.I.P. y O.M., cuyos honorarios ascendieron al 1% del precio del lote.
Acotó que, en el 2006, la interesada en vender el predio fue su madre, N.L.M.. Lo ofreció a H.C. Olarte, un vecino, y se firmó una promesa que se frustró. En las negociaciones asistió acompañado del hoy demandante, a la sazón, su empleado.
1.3.3. En el mismo sentido de la anterior, en general, se pronunció F.E.. Aclaró, sin embargo, que la interacción con el actor el 8 de septiembre de 2009, «se trató de un evento social, más que comercial».
1.4. El fallo de primer grado. El 29 de agosto de 2013, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá, negó las pretensiones. Para el fallador, ninguna de las pruebas acopiadas permitía seguir que los hermanos M.L. solicitaron el concurso del precursor, E.G.M., para la enajenación del terreno.
1.5. La sentencia de segunda instancia. Resuelve favorablemente la alzada interpuesta por el actor.
2. RAZONES DEL TRIBUNAL
2.1. En el proceso existían indicios sobre que el pretensor sí presentó una «oferta verbal para intermediar en la venta del predio». El hecho indicador se observaba en distintas contradicciones.
2.1.1. M.A. señaló que su consanguíneo, F.E., fue quien la invitó al almuerzo reunión de 8 de septiembre de 2009, pero éste lo negó. Él sostiene que fue aquella, mas, ella lo refutó.
De esto se concluía que «alguno necesariamente tuvo que comunicarse con el aquí actor para saber de la programación de la cita, el lugar y la hora (…), de lo contrario no había posibilidad que asistieran a la misma».
2.1.2. Supuestamente, M.A. no sabía del motivo del encuentro. Fruto E., en cambio, indicó que aquella lo citó para conocer unos posibles adquirentes.
Fruto E. sostiene que después de la «primera fallida negociación con H.C.» no tuvo más acercamientos con el accionante. Empero, sí existieron, dado que en el interrogatorio manifestó que al citado almuerzo también concurrió Eduardo Giraldo Mejía.
En ello, para el ad-quem, aparecía evidencia de ocultar la real intención. Y no era otra que «poner en contacto a los vendedores y los posibles compradores del lote».
2.1.3. Por su parte, A.N. puso de presente que el demandante la llamó a comienzos de 2009, para saber si estaban vendiendo el fundo, pues tenía un cliente. Le contestó que sí y lo mandó a hablar con sus parientes.
2.1.4. M.A., además, insistió en que durante la comentada reunión «no se habló de precio ni de nada». Sin embargo, los testigos la desmentían.
2.2. Ciertamente, si algún rezago de duda quedaba en los anteriores indicios, se disipaban con las declaraciones de quienes asistieron al almuerzo reunión.
Andrés Pizano Gutiérrez, interesado en la compra del lote para su empresa, dijo que E.G.M. lo invitó a un almuerzo y le presentó a M.A. y a Fruto E.. Ahí les transmitió el interés de la compra. Agregó que las conversaciones quedaron en suspenso y se reiniciaron en enero de 2010, por intermedio de Olga Josefina Muñoz y M.I.P.A..
Lina Echeverry Botero, también empleada de la compañía, asistió a la cita. Sostuvo que, F.E. y María Antonia, manifestaron el deseo de realizar la venta y en «ese momento se comenzó el estudio». Puntualizó que E.G.M. «presentó el predio», en tanto, las demás personas que participaron después facilitaron el negocio, entre otras, «María Inés (…) y O.»..
2.3. La copropietaria A.N., administradora del bien, como lo aceptó, y lo ratificó M.A., autorizó en tal calidad a sus hermanos la intermediación del demandante. Si bien C.M. no concurrió en las tratativas ni había prueba de su consentimiento, las actuaciones de los demás condóminos lo vincularon. De esa manera resultó la voluntad de «todos los comuneros» en el corretaje propuesto por el «actor vía telefónica» a la representante de la comunidad.
2.4. Según el Tribunal, el contacto entre vendedores y futuros compradores, propiciado por el precursor, culminó en negociación. Su actividad no la opacaba el concurso de «otros corredores que ayudaron a concluir la misma».
En agosto de 2009, inició los acercamientos. El 8 de septiembre, programó el encuentro en un restaurante. Y en noviembre o comienzos de diciembre, se presentó una primera propuesta. Luego, a comienzos de 2010, se concretó el contrato. En ello coincidían el presidente de la constructora y los testigos A.P.G., María Gloria Afanador Villegas y L.E.B..
Aunque G.S.P., designado por la administradora de la comunidad para la representación, declaró que las intermediarias fueron O.J.M. y María Inés París Arboleda, esto no tenía incidencia. La inmediación de que habla acaeció después, en febrero de 2010, cuando A.N. le solicitó que las atendiera.
Las actuaciones del pretensor, en suma, redundaron en la compraventa. Antes de la presencia de las otras corredoras, permitida en la legislación para una misma relación sustancial, la adquirente había conocido el predio y presentado una primera oferta. Es más, tenía «pleno convencimiento que el negocio ya estaba finiquitado».
2.5. En el análisis conjunto de «todas esas probanzas», el ad-quem concluye el contrato de corretaje entre el demandante y convocados. También, la obligación de pagar la comisión sobre el «precio total de venta» y su falta de pago. Por lo mismo, el fracaso de los «medios exceptivos»
Señaló que, acreditada la mediación de otras dos personas, la remuneración debía compartirse, para cada uno $280’000.000. A falta de pacto expreso, resultado de aplicar el 3% a $28.000’000.000 ($840’000.000), que es lo usual conforme a la costumbre mercantil probada. Todo, a cargo de los hermanos M.L.. Y la razón estribaba en que la entidad compradora nada tuvo que ver con el encargo, así se haya beneficiado de la intermediación.
2.6. Como corolario, el Tribunal revocó la sentencia apelada, reconoció el contrato de corretaje y condenó el pago de la parte proporcional de la comisión, con intereses. Al mismo tiempo, declaró «no probadas» las excepciones.
3. LAS DEMANDAS DE CASACIÓN
Los recurrentes sustentaron el medio extraordinario en sendos escritos. Por una parte, A.N., C.M. y F.E. M.L., en el único cargo, denunciaron incongruencia del fallo. Por otra, M.A...
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