Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº SC2307-2018 de 25 de Junio de 2018
| Número de expediente | 11001-31-03-024-2003-00690-01 |
| Fecha | 25 Junio 2018 |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
A.W.Q.M.
Magistrado ponente
SC2307-2018
Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01
(Aprobado en sesión de catorce de febrero de dos mil dieciocho).
Bogotá, D.C., veinticinco (25) de junio de dos mil dieciocho (2018).
Decídense los recursos de casación interpuestos por las partes frente a la sentencia de 28 de septiembre de 2011, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario que promovió F.M.V. contra Construcciones El Lago Ltda., trámite en el cual intervino Comercial Lidamayco Ltda. como litisconsorte de la demandada.
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- Al tenor del libelo y su reforma, el accionante solicitó, en síntesis (folios 183 a 191 y 278 a 287, cuaderno 1):
1.1. Se condene a la convocada -como negociante infractora- a cumplir la promesa de compraventa suscrita con él, que tuvo por objeto los locales 122, 218 y PC-10 del edificio Centro de Alta Tecnología, ubicado en la carrera 15 nº 77 – 01 de Bogotá; a pagarle los perjuicios que le causó; y a devolverle, con intereses comerciales moratorios, los dineros que entregó en exceso, dependiendo del valor que se establezca para los bienes conforme su extensión final.
1.2. En subsidio deprecó que, «ante los abusos del derecho de resciliación previsto en la promesa de compraventa (…) y de la posición dominante», se ordene a la enjuiciada reconocer los daños que causó; así como reintegrar los $275’920.000 que él pagó, indexados y con intereses comerciales moratorios desde la fecha de su entrega.
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- Tales pretensiones tuvieron como sustento fáctico común el que a continuación se sintetiza:
2.1. F.M.V. y Construcciones El Lago Ltda., como prometientes comprador y vendedora, en su orden, el 5 de julio de 2002 celebraron promesa de compraventa respecto de los locales comerciales 122, 218 y PC-10 del edificio Centro de Alta Tecnología; convinieron como precio tentativo total el de $275’920.000, establecido con base en las áreas proyectadas de 13,61 metros cuadrados para los dos primeros fundos y 14,07 para el último, las que podrían variar dando lugar al pertinente reajuste, porque la venta se haría «por metro cuadrado construido».
2.2. También se convino que $68’980.000 serían las arras de retracto; cualquier incumplimiento generaría el uso de esta opción y el plazo máximo para ejercerla iría hasta el 4 de julio de 2003, día acordado para suscribir el contrato prometido, en la Notaría 20 de Bogotá.
2.3. El futuro adquirente pagó en 3 contados el precio tentativo, como fue convenido en la promesa; paralelamente la constructora le presentó un «otrosí y acta de entrega», documento con el que pretendía modificar el precontrato para disminuir el área de los tres locales, acordar la Notaría 45 como lugar donde se protocolizaría la venta y entregar la posesión de los predios; alteración que condicionó el prometiente comprador a que se dejara a salvo la posterior concreción del precio por metro cuadrado construido, lo que no fue aceptado por la otra parte.
2.4. Construcciones El Lago intentó compensar el área privada de cada local con las zonas comunes, generando una disminución en la dimensión conforme se desprende del reglamento de propiedad horizontal y los planos aprobados por la curaduría urbana; y en uso de su posición dominante intentó imponer la renuncia al derecho de fijación del precio por metro cuadrado construido, lo que traduce un incumplimiento a la promesa, en perjuicio de Mendoza Vega.
2.5. El prometiente comprador requirió a la constructora para que acatara lo prometido, sin obtener respuesta; por el contrario, fue presionado con el fin de que aceptara la modificación proyectada, endilgándole retracto; mientras tanto la citada compañía enajenó los bienes a otras personas.
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- Una vez vinculada al pleito, la accionada se opuso a todas las pretensiones de la siguiente manera:
3.1. Propuso las excepciones meritorias que denominó «F.M. incumplió la obligación más importante del contrato de promesa de compraventa: no se presentó a la suscripción del contrato prometido. Al incurrir en tal conducta (…) hizo uso de su derecho de retracto (…)»; «contrato no cumplido»; «en el hipotético caso de que se considere que Construcciones El Lago incumplió (…), la conclusión (...) es que las dos partes incumplieron (…), dando lugar al mutuo disenso»; y en defecto de las anteriores que «Construcciones El Lago Ltda. hizo uso de su derecho de retracto, pero en ningún caso hay lugar a solicitar el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa» (folios 243 a 254 y 316 a 334).
3.2. Radicó libelo de reconvención, en el que solicitó la resolución de la promesa por incumplimiento de F.M.V.; se ordene a éste recibir los dineros que pagó por concepto del precio, con rendimientos calculados hasta cuando debía suscribir el contrato prometido y previa deducción de las arras de retracto.
En subsidio pidió se declare la resolución del precontrato por mutuo disenso tácito, imponiendo al prometiente comprador la obligación de recibir los dineros que pagó, con frutos liquidados hasta el 3 de julio de 2003.
3.3. En resumen, las pretensiones de la contrademanda se fundaron en los siguientes hechos (folios 34 a 41, cuaderno 2):
3.3.1. A pesar de que el futuro adquirente no suscribió el otrosí presentado por su contendora, ambos asumieron que la promesa fue modificada en lo que atañe a la Notaría donde debía ser signada la compraventa.
3.3.2. F.M.V. omitió presentarse a suscribir la escritura pública, por lo que la constructora entendió que se retractó, de allí que pusiera a su disposición los dineros que él entregó, pero no los reclamó.
3.3.3. La compañía, con misiva del 24 de julio de 2003, ofreció a su contraparte celebrar la compraventa, a lo que este se negó con comunicación del 30 de julio siguiente.
3.3.4. La superficie construida de un inmueble está conformada por el área privada, la zona común de uso exclusivo y el área adicional integrada por la mitad de cada uno de los muros medianeros; por ende, los fundos prometidos en venta tienen una extensión superior a la convenida en el precontrato, no inferior como lo alega el inicial demandante.
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- Frente al libelo de reconvención el primigenio accionante propuso como salvaguardas las de «incumplimiento inicial y reiterado de la promesa de compraventa por parte de la sociedad construcciones el lago Ltda.» y «abusos de la posición dominante y del discutible derecho de resiliación (sic) de la promesa».
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- En el curso del proceso, el juzgador ad-quem admitió a Comercial Lidamayco Ltda. como litisconsorte de la convocada, por ser la posterior adquirente de uno de los locales comerciales mencionados.
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- El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá, con sentencia de 15 de marzo de 2011, negó las pretensiones del inicial demandante, así como la súplica principal de la reconviniente, accedió a la petición subsidiaria de ésta y la condenó a devolver a su contendor los dineros que recibió, con sus rendimientos (folios 1023 a 1039, cuaderno 12).
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- El superior revocó tal fallo al resolver la alzada interpuesta por el convocante, estimó la pretensión principal de este y condenó a la enjuiciada a pagar $275’920.000 como precio equivalente de los inmuebles, más $533’069.607,55 a título de perjuicios, ambas sumas con intereses legales civiles desde la ejecutoria de la decisión (folios 143 a 176, cuaderno 13).
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
El juzgador ad quem inicialmente precisó cumplidos los presupuestos procesales, la inexistencia de vicio capaz de invalidar lo actuado, recordó en qué consiste el negocio jurídico, determinó que la promesa de compraventa base de la acción reúne las exigencias previstas en el artículo 89 de la ley 153 de 1887 y evocó el efecto de las obligaciones derivadas de un contrato bilateral.
Seguidamente analizó los presupuestos de la acción principal que incoó el demandante, al tenor del artículo 1546 del Código Civil, coligiendo que fue acreditada la promesa; que el accionante honró las obligaciones adquiridas al pagar a la constructora el precio, lo que no fue negado por ésta y evidencia la legitimación de aquel para deprecar dicha súplica; que el incumplimiento endilgado a la encartada no requiere prueba por ser una negación indefinida; y que llegado el día de la suscripción de la compraventa ninguna de las partes se presentó a la notaría, tampoco la prometiente vendedora elaboró la minuta según da cuenta la prueba documental, y que el potencial comprador manifestó que la constructora le condicionó la firma de la escritura pública a que aceptara el otrosí redactado, a lo que él no accedió.
En suma, concluyó el juzgador ad-quem, F.M.V. acató la obligación que adquirió atinente al pago del precio y manifestó su deseo de perfeccionar la venta en los términos acordados -lo que ratificó a lo largo del litigio- mientras que su contraparte incumplió e intentó modificar lo inicialmente pactado, por lo que es de recibo la súplica principal que elevó el promotor.
Sin embargo, como los bienes materia de la promesa fueron enajenados por Construcciones El Lago a terceros, lo que hace nugatoria la compraventa así se imponga dicha orden a aquella empresa, se le condenará a reconocer el valor equivalente de los bienes, teniendo en cuenta el precio plasmado en el precontrato, más los perjuicios causados que serán tasados liquidando intereses comerciales moratorios desde la época señalada para signar la escritura pública malograda, por aplicación de la doctrina según la cual esos réditos tienen carácter punitivo y resarcitorio pues representan la indemnización de daños derivada de la mora en el acatamiento de una prestación.
En relación con el libelo de reconvención, prosiguió el Tribunal, el peticionario respetó la obligación de pagar el precio y manifestó su deseo de celebrar la compraventa, al paso que la constructora convocada no honró...
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